如何办理房屋抵押贷款？
写了很多房产抵押，住宅抵押，房屋抵押，银行信贷以及关于征信的回答和文章，在这个小众领域里获得高赞，挺不容易，非常感谢各位的支持。把我写的专栏奉上放在这里，欢迎大家关注我，关注我的专栏。平时特别忙，评论里的问题选择性回复，你想知道的，这里都有。
用心整理之后，本回答耗时3个小时编辑。当前银行政策最新硬核科普。祝你们好运。
做一个房产抵押贷款前首先我们要考虑这么多的问题，然后再去匹配哪家银行最适合自己的需求。稍等再简单介绍这里的问题。先说流程。
走银行标准件业务大概需要15-30天的周期，这里涉及的流程评值，初审，下户，（补资料）批贷，公证，上抵，出它项权利证书，放款。如果有上家抵押还需要垫资，也需要时间。
一些地方银行会开通非标准件业务，简化流程，增加放款速度，7天左右放款。比方说承德银行，廊坊银行，石嘴山银行，苏宁银行等5-8家银行可以做到这个周期。
仍有效率更高的，抛去客户原因耽误的时间，可以做到下户后3天放款，类似于邢台银行业务。把几项业务流程安排的很紧凑，提升审批速度，甚至可以把签约公证上抵，安排到一天，不用出它项权利证书，建委业务给回执书，就可以放款了。有优点就有缺点，类似银行业务主要针对的客户群体是急用钱的客户，利息上比普通的国有大行利息要高些，放贷周期偏短，适合短期用款，急于放款的客群。
翻回来再说这个图，了解个人基本情况，匹配相关银行。后边的事情都是水到渠成，银行或者机构都会提示告诉你接下来该怎么走；最重要的还是选择合适的银行，适合自己的，这是难点。
但是我告诉你，凭这么多年的经验，每一个客户都多多少少的有这样那样的问题。想起来简单，实操做起来难。
看好这个图表，考虑好并抓住自己的问题点，直接去和银行客户经理沟通，会节省你很多口舌。因为以你的资质，自己去申请，应该会问到很多家的银行。
1-1年龄：普遍要求18-65岁之间。18-22/25之间需要父母共借，年龄太小社会能力还款能力不足。60-65之间需要子女共借。到了这个年龄段，生老病死的概率加大，银行会考虑规避风险，父债子还。像浦发友利等银行最高可以做到70岁，房主年龄再大一些，直接考虑利息稍高一点的机构就OK。
还有一部分情况，比方说没有父母，或者无子女，或者子女国外，一些银行是允许朋友或者股东之间非直系亲属共借，这种情况叫做抵贷不一，抵押人和借款人非同一自然人。比方说东北吉林九台银行。
离异的要考虑是否三个月内离异，80%以上的银行会考虑夫妻间是否存在债务转移，高债务风险。包括离婚时离婚协议是否财产分割清晰，都拒接一些产权存在争议的房产，假设逾期，这些资产都是难以处置的。
再说已婚：会考虑之前有几段婚史，财产清晰，同上（离异情况）。已婚的配偶是否能知晓，共签借款，公证处公证。只有夫妻双方一人出面，这种情况叫做单方面房产抵押，在法律上规定夫妻共有财产，买卖/抵押必须夫妻双方出面。单方违规，基本上没有几家银行敢顶这么大的雷，不逾期好说，逾期处置资产另一配偶不同意起诉之后就会牵扯出一大串人，牢狱之灾跑不了。去年的一码事就是连方正公证处都查了一批人，虚假资料骗贷，10年起步。
不论婚姻状况如何，这几种情况都是要去公证处公证，其中一项叫强制执行公证。如逾期没有还款能力，放款方有权利强制执行法院拍卖，处置变现资产。
还有一种情况，叫丧偶。（某人说这辈子没有离异，只有丧偶）。如果没有遗嘱公证的话，这个涉及七大姑八大姨一大圈人做放弃财产公证。举例：某人在国外，或者另一人不配合。这个很难。
1-3职业。公检法军律师记者，这几类是银行不愿意接的客户群体。他们是社会精英，某个阶层。一些大银行会把这批人视为优质客户。大部分银行禁入。而且房产抵押贷款基本上都作为企业经营贷款，很多职业政策限制不允许名下有企业。还有就是现在的一些夕阳或者说产能过剩产业，钢铁，煤贸，木材等，还有就是茶叶（这个有些人懂），然后高风险行业等
1-4征信。作为普通人，有些人还不知道什么叫征信，大部分人不知道自己征信情况怎么样，作为我们行业从业人员，也并不能准确描述自己征信情况，这个需要去互联网查询或者征信大厅打印。
三方面，负债，逾期，查询次数。负债衡量客户的综合还款能力，借这笔钱加上负债，是否能还的上，是否有逾期风险。
逾期，普遍要求近2年内不能连三累六（近2年某个账户连续逾期不能超过3个月未还款，所有账户总计不能超过6次逾期），超了这么多家银行选择性就小了很多。处理肯定是能处理的，比方说我们苏宁银行对客户征信情况看的就相对宽松，单卡单账户不超连四累九。所有账户加在一起，连3累20几，30几的客户也批过好几个。
查询次数，部分客户会在贷款前盲目的申请贷款，导致征信最后一页一大片的查询次数。银行的逻辑是，你最近在频繁借款，而且还没借够，或者其他家就没批贷。有2个原因，要么，借了你还是很缺钱，要么你有问题其他银行才会拒贷，我也不能冒这个风险。拒贷。所以不要频繁申请网贷，信用卡，这些操作都会在查询记录那一页生成无数的贷款审批，信用卡审批查询记录。
关于征信，本人近期在编辑其他一片长回答，半个月之内完成，有兴趣的可以关注，在回答里查找，回答里还有很多的各贷款银行政策，相当欢迎点赞支持，支持就是动力。
1-5涉诉/执行/借贷纠纷/失信人。这个很好理解，你连法院警察经侦都不怕，会把我们银行放在眼里？我们银行不信。部分无关紧要的民事纠纷结案后有结案证明，是可以申请银行贷款的。隆重说一下借贷纠纷，这个属于信用信誉问题，您以前有不好的记录，现在查的到，我们一样会认为你以后会产生很高的逾期风险，产生纠纷的概率比无借贷纠纷的客户高很多，毕竟，至少您有很丰富纠纷经验。这类客户，抱歉，相当不欢迎。所以，诚实守信，是做人立信根本。
2这下再说下房产，也有很多问题。这里的问题主要是资产变现保值，银行也会考虑。
2-1区域，银行感兴趣的肯定是热点核心区域，资产好变现，比方说北京市的某些远郊区县，金额不是很大，一两三百万，购买热度又不够。最终执行的话，法拍成数也很低，导致损失率更大。在银行业贷款不是很热销。
2-2年限-房龄。太老的就不用说了吧，话说都要拆迁了。普遍要求25年以内，一些银行标准是15/20年。部分银行宽松，可以放宽到30年/40年。比方说哈尔滨银行，去年的政策是，北京三环内不限房龄，四环内40年。此处和2-5房龄是一回事儿，抱歉，疏漏。
2-3面积25/30平米以上，基本这是最低要求。像厦门银行变态到停车位都接。
2-4产权性质。热点是住宅，购买力一直不软，银行最爱。其他的，经济适用房，房改房，两限房等受政策影响，不好办啊。按经济适用房管理的房产（二类经济适用房）央产房，补税后相关单位出具手续，可以正常操作，不过手续繁琐，比方说补税，比方说单位开具可上市交易证明，可抵押证明，原单位放弃优先回购权，一系列，弄完够个七日游，原单位还未必恩准。中国土地使用有两种方式，出让，和划拨。出让，也就是开发商，建设单位买卖方式所得，交了税了，没问题。另一类是划拨，基本都是国家政策安排的房产，差点税费，所以，银行批贷的时候会适当做些降成处理。
2-6共有情况。房本单独所有，房主夫妻双方出面就可以了。但是房本上有abcd四个人，那就很麻烦了，四个家庭，至少4个人，多到可以十几个人出面（存在非直系共借情况）。所以，银行最多允许房本上有2个权利人，而且还是夫妻间。兄弟姐妹之间作为权利人的都难以处置。
2-7是否干净房/转单。这个考虑的是之前有没有做过抵押，现在还有没有抵押，有的话就需要解一抵从新做一抵，或者说直接做二抵。还会考虑的问题是否上家正常还款，毕竟有些房产抵押也不上征信的，或者负债金额在企业征信上。包括是否展期，其中一种情况是先息后本的还款方式，最终还款日没有能力偿还本金。
2-8二套房产，证明客户有足够的资产，足够完全的还款能力。同样，有些合作银行可以ps二套，有些银行可以不要求，有些可以全国二套房产都OK。
一般房产抵押作为企业经营贷款用途，不能作为个人投资/炒股/进入房地产市场或者其他不良嗜好消费（黄赌毒）所以银行这边基本要满足国家政策合规上的要求，也就是说，要有公司消化这笔贷款资金。个人消费贷款，有的，金额偏小，最高200w，而且现在难批，要求资质相当高，昨天刚和工商银行海淀的一个支行长吃饭聊过。
说了，为了合规。一部分银行要求真实经营，要企业下户的。一部分客户有执照未经营，一部分可以过户营业执照，相当部分要求过户满3个月。还有一部分，叫做实控。A没有公司，朋友B有一个合适的公司，那A和B之间可以签一个实际控制人协议，A用B的公司来作为经营贷款主体申请贷款。还有一种情况，包装。也就是可以帮A找一个B的公司来签一个实际控制人协议，这个有点敏感。略过，不详说。
这里可操作性东西有点多。非真实下户，非申请主体公司下户，充流水，做流水。这个我也没法说。就这样过了。
4，就是自己需求的问题了，想要多少额度，这笔钱需要用多久，利息多少能接受。简单。
4-1可贷金额普遍评估值得7成，银行评估值要比市值低一些。比方说珠江银行能放到8.3成最高，宁波银行75%房值加上15%成数的信用贷款，最高可以做到9成。
4-2利息，看了这么多，你就会发现，咱的资质会有哪些哪些瑕疵，就不会再要求多低多低的利息。可能咱们刚好有瑕疵不适合工商银行年化4.35的利息，中国银行年化4-4.35%，低息贷款不是那么好拿的。别要求太高，坚信适合自己的就是最好的，才会不那么盲目。
4-3时间期限。规划好自己的资金使用，用多久，老人常说，吃不穷穿不穷，算计不到就受穷，不要过度消费。房抵这块，各银行有1年期/3年期/5年期产品，有的选的是还款方式先息后本或者等额本息。先息后本的资金利用率比较高，钱一直在自己手上运转，钱生钱，儿子生儿子，付了利息也划算值得。部分产品要求每年归一次全部本金，这个会涉及到过桥资金，稍微麻烦一丢丢。5年期以上基本都是等额本息还款了。房抵普遍来说，最高为10年期，不像按揭，可以最长做到30/40年。对银行来说，夜长梦多，不那么安全。
带一句，有气球贷这种产品，比方说5年期，按20年的等额本息来还款，第60个月结清剩余本金。接近于先息后本，还款压力小。
5借款用途，文中以说，禁止的一些行业，一些用途，不再赘述。这些事是可以曲线救国的，只要你故事讲的好，证据圆满。还款来源，不说也可以。银行不会干图着你利息，你图人家本金的事。虽然你有房产抵押在银行，人家一样不希望你逾期，后期资产处置打折率很高的，亏得大。
说了，任何一个贷款客户都会有各种各样的问题，看了这篇回答，你会大概知道自己哪有问题。有一个问题（非超硬难解的征信问题），那可能有10家银行都可以接受，但是你有2个问题3个问题，那作为你不是行业内比较懂的人）可选银行可就稀里哗啦了。
比方说，我举个最极端的例子，方便理解。今天提到的问题A某都占全了，那么神仙银行都不会给放款，除非家里开银行的。就像菜市场里的菜，已经烂到芯上了，95岁的花眼裹脚老太太都不会青睐。现实是，占几个比较硬的核心瑕疵，银行基本就批不了贷了。因为银行不是福利院，不是慈善机构，人家是为了赚取利息，但肯定不想把本金搭到里边，信审风控准则就把这些问题给规避掉了。
本人经常会费劲编辑一些长回答来给大家科普，有兴趣的可以关注，在回答里查找我关于银行很多的各贷款银行政策，相当欢迎点赞支持，支持就是动力。
看到一个好答案，想点赞又嫌麻烦，可以双击屏幕自动点，既能鼓舞作者，又很方便自己下次再看。我用这个方法，已经快速标记10来个好答案了。
房屋抵押贷款类型有很多，简单分为个人贷款与公司贷款，贷款机构分为银行机构与非银行机构，以下说下具体流程与相关信息
个人抵押贷款：个人贷款主要是指以个人名义申请的房屋抵押贷款，一般叫“个人消费贷款”这类贷款多数银行贷款金额不高于300万，贷款用途只能作为消费用途，下面会细说。
公司抵押贷款：公司抵押贷款主要是做为经营用途，贷款金额方面没有太大限制，主要还是在还款来源上，参考企业的银行流水，一般要求流水能两倍覆盖贷款金额，因为是经营用途，一般银行都要求受托支付，只能有非关联的第三方企业来接款（根据申请贷款时提供的购销合同打款，少数银行接受第三方个人收款）
2、 一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的50~70%（部分银行可能会有所增加）
3、 房屋抵押贷款的期限一般为1年-30年（少数银行对与优质客户最长可到30年，不过贷款结束后借款人年龄最高不能超过70岁）
4、 房龄最高在20年内(少数银行可做30-40年内、多数有备用房更容易审批)
5、 抵押贷款的贷款年利率一般在4.15-8%之间（根据不同情况不同银行，利息也会有所不同）
6、 有一定还款来源（有效证明主要为银行流水、最好每月有效进账大于，房屋抵押贷款月还款的2倍）
7、 个人或公司信用良好（逾期要少，要不银行可能会找借口加利息或者不批款）
8、 目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、二次抵押贷款、酒店式公寓、写字楼、办公楼等
9、 其他材料证明（提供更多的资产证明。办理房产抵押贷款，个人还款能力是一项重要考察因素，所以如果能提供类似于其他房产、车辆、有价证券、公司等做资产证明，能大大提高银行房产抵押贷款额度；、有一定关系的也许可以申请奖一些利息）
正常从申请贷款到放款的时间为15个工作日（最快的有7天的），多数银行只接受清房抵押，目前有按揭贷款的房产也可快速办理最低4.35%的二次抵押贷款。
1、房产所有人及配偶身份证、户口薄、收入与工作证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证。
个人贷款贷款一般银行限制用途主要是用来消费，如买车、装修、旅游、出国留学等等；这类用途容易通过审批，如果用于投资如股票、基金、买房等等很容易被拒绝（是也不能说）。
房屋抵押贷款申请5大行相对严格，如果被拒绝可以考虑部分商业银行，具体名字就不细说了。
如果连续被拒绝或是你个人还款能力不足以保证的话，可以选择小额贷款公司或者担保公司合作，费用就高一些了。
民间与第三方机构由于利息较高所以对客户要求就不那么高了，那些急需用钱的人讲究的就是一个时效问题，所以他们希望能尽快拿到钱。
4、 如果房产已经有过银行贷款之要不超额也可从小额贷款公司申请到二次抵押贷款（贷款额度为：房产评估价乘以70%减去现有贷款=最高可贷款额度）
一般一次抵押利息较低，二次抵押利息较高目前小额贷款公司的月利率一般在0.55-1.5%左右各地有所不同。
银行贷款与民间机构贷款各有优势具体根据个人实际情况选择，如果是急周转靠银行就困难了。
回答此问题后有不少朋友咨询相关抵押贷款事宜，由于本人坐标上海，不时会到北京与深圳，由于各地贷款政策有所不同，不好给与专业回答。咨询我的我只能尽量给一些操作建议与注意事项，或者推荐当地从业人员，希望可以帮助大家。
个人抵押贷款：当下对于个人办理房产抵押贷款（个人消费贷款）难度加大，以上海为列，已经没有几家银行可以申请，哪怕是可以申请，利息上浮就不用说了，也许还有不少附加条件。
企业主抵押贷款：当前针对中小企业的抵押贷款（贷款金额3000万以下），由于国家的政策导向，扶持中小企业，目前整体的个人经营性贷款利息都有所下调，有些银行甚至二次抵押贷款也可以年利4.35%，而且500万以下的抵押贷款要求放的特别宽松。
PS：如果是个人、上班族、自由职业者需要申请房屋抵押贷款，怎么办呢？给与以下几点建议希望对大家有用：
银行的抵押贷款业务的新规定也陆续出台，不少上班族也更好的申请到抵押贷款，不过20整体投资环境一般，多数人还是属于观望期，不少客户在办理抵押贷款业务时都有点犹豫不决，主要是不知道20年是否是新的投资契机。
一般我会给这些潜在的贷款人的建议是，当下的贷款环境已经比较好；利率、还款方式、要求、比往年都要低，如果今年还是有计划做一些商业性投资或者经营，可以先把银行的授信拿到，申请一些可以随借随还的房屋抵押贷款类产品。
您好坐标北京，做金融贷款行业多年。盘活固定资产是融资最好的方式，额度高，利息低，年限长。
首先抵押贷款是指：借款人在法律上，把自己的财产所有权作为抵押，从而向机构或者个人取得的借款的一种贷款方式。
1.贷款金额较高：抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分个人或者企业是以房地产作抵押，可贷房屋评估价格的7成，最高8000万
由于有足够的抵押物，借款人的利率要低于无抵押贷款，这种低利率一方面降低了借款人的成本。年化利率3.65%-3.85%10年期先息后本还款中途不用归本。年化利率4.35%等额本息20年
抵押人只是赋予抵押权人（贷款人）在不能按期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产。
抵押贷款需要准备的材料1、借款人及配偶的身份证、户口本、婚姻状况证明（离婚需提供离婚证和离婚证明）2、收入与工作证明、近一年的流水3、房屋所有权证（房本）公司需提供的材料有：1、企业营业四证、2、公司章程、3、公司验资报告、4、上下游合同5、近一年的银行流水、6、年度财务报表和近一个月的度财务报表、7、资产证明抵押贷款的流程，以招商银行为例：
鉴于目前金融环境的鱼龙混杂，很多人“贷款无门”，传统金融信息误差导致很多人遭遇“套路贷”，本人一直致力于普及科学贷款攻略和方案，为大家详细解读最新的贷款产品政策，让读者做到统筹规划。欢迎关注！
个人抵押消费贷款：以个人名义或者夫妻双方一起申请办理抵押贷款。北京这边额度最高是100万。
企业抵押经营贷款：以公司名义申请的经营性质类的贷款，主要用途用于公司经营。额度最高为抵押物的7成，额度最高8000万。
2、 房屋抵押贷款额度为房产评估价格的7成或者5成（通常一抵为7成，二抵为5成）
5、 抵押贷款的贷款利率一般为基准利息上浮10%-20%（最好根据产品和个人情况相结合）
8、 目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、别墅、法拍房、酒店式公寓、写字楼、办公楼等
9、 其他材料证明（资产证明。提供类似于其他房产、车辆、等做资产证明，可以提额）
1、提交申请:向银行提出申请抵押经营贷款，书面填写申请表，同时提交相关资料。
4、签订合同:双方签订借款合同、担保合同，视情况办理相关公证、抵押登记手续等。
前些年渐渐沉寂下来的房产抵押贷款近些年又燃起了火花，上海的很多银行也悄悄的开放了此项业务，因利息水平较低，房屋抵押贷款成了很多很多人关心的问题，那接下来就一起了解一下上海房屋抵押贷款的一些相关政策。
多数银行对于房产抵押贷款的最高的授信额度：个人房产抵押贷款最高300万，中小企业房产抵押贷款3000万、贷款的期限最长是20年、部分银行可以一次授信可以循环使用、还可以随借随还降低成本、同时可以网银自助用款。正因如此有人说，有房产抵押贷款就是“一房双享”的好事情，这样既不影响自住，还可以借出一大笔的钱。
在上海办理房产抵押贷款要年满18-60周岁，具有完全民事行为能力的自然人才能办理，最好有长期稳定的收入来源，因为银行审批贷款除了会查看借款人的信用情况以外，也会视察其是否具备偿还贷款本息的能力，所以若借款人有稳定的工作和收入，更易获贷。并要求被抵押房屋不能做任何其他的抵押，产权一定要明晰。若借款人用他人名下房产办理住房抵押贷款，则须取得他人的同意，而且需房屋一切人出具同意抵押书面承诺书，否则抵押无效。在房子上也是有要求，要求房龄加上贷款年限不超过40年，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
关于房子具体值多少钱的问题，银行也是有合作的第三方机构，届时就会上门进行评估，一般的抵押率是50-70%。如果说一套300万的房子，那么最多可贷出210万元。
不同银行会要求提供不一样的资料，但是一般来讲借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明这些是必须的。再就是根据贷款的不同用途所出具的相关证明。
申请房产抵押贷款，贷款机构同样会查看借款人的信用记录情况，建议借款人申请贷款前最好查询一下自己的个人信用记录。
上海房抵，各大银行或者 机构都可以做，但你要了解那家银行利率低？你房子的情况适合做那家银行？你的贷款年限是多久，要什么还款方式，服务费这么收？尤其是服务费，需要详细的去了解。还有就是要知道5-20年的利息多数在5.88-6.5%，也是不划算的。同时，大多数的客户申请的也都是五年期授信，一定要按月付利息，1-5年利息一般在4.75-5.88%，1-5年期贷款，可申请到每月付利息到期还本金，同时可以循环使用。
房屋抵押贷款申请5大行对于个人房产抵押贷款相对严格，绝大多数的银行也是收缩、叫停了的房产抵押贷款，原因就是银行的贷款额度不足，这样也会导致房抵贷业务出现收紧的情况，如果被拒绝可以考虑部分商业银行，具体名字就不细说了。如果连续被拒绝或是你个人还款能力不足以保证的话，可以选择小额贷款公司或者担保公司合作，费用就高一些了。如非在银行办理，那么在选择贷款机构的时候，要对贷款公司进行资质和信誉考察，尽量选择合法经营且经营时间较长的有规模的贷款公司办理。
在签署贷款合同前，对于贷款利率、逾期违约事项的相关条款要清楚了解，确保自己的权利和义务。其次，要妥善保管包括借款合同在内的所有借款资料，在贷款结清的时候还有需要用到这些资料，丢失了是没有办法重新补的。
前言:见过一些银行内部资料，要么晦涩难懂，要么长篇大论，我把流程写得尽量简洁。各位只要知道菜是怎么吃的就行，至于这盘菜是怎么做的，大致了解就够了。
根据抵押标的不同，可以分为红本（商品）抵押，绿本（农民房）抵押，还有按揭房，查封房等。
来公司签公司合同～去银行写提前还款申请～预约上标～安排赎楼～预约注销抵押跟抵押登记号～取证～办理抵押～做银行产品（质押、保险）～评估公司跟客户预约时间上门拍照～等待放款
我是做中介公司的，所以从我的角度阐述流程，客户来公司面谈，如果发现有什么瑕疵，我们这边会包装，以及提前跟银行打好招呼，确定能批款，再帮客户进件。
夫妻双方身份证，户口本，婚姻证明，房产证，半年银行流水，收入证明或营业执照、组织机构代码证、开户许可证、税务登记证
四证一书，产品购销合同，近一年的对公对私流水，年度财务报表，其他相关资产证明。
银行放贷的资金利息是银行的资本金和吸收储户的存款，在央行制定的基准利率基础上浮动，设定本行的贷款利率。所以不要问为什么我为什么拿不到基准利息的贷款。
房产抵押的额度一般为房产的70%-80%，根据各个地区，各个银行这个时间段有所不同。
非主流的不说了，见过有一些银行产品，要求客户每到年底就拿一笔本金还给银行，然后再把那个钱借出来，每年过桥一次，特别麻烦。
原则上讲房产抵押跟其他银行贷款产品一样要求客户的良好的征信，但是各位，如果有看朋友圈或者一些公众号，应该有发现一些广告，黑户呆账都能做房产抵押，也就是说市面上确实存在的某些特殊通道对征信要求宽松一点。另外，如果其他的资产证明，比如说车等硬资产的话有助于提高你的评分，更容易通过，也可能降低利息。
某些贷款产品，银行会对客户进行贷后管理。也就是说，如果后续客户拿这笔资金作为违规用途的话，可银行方可能提前收回贷款。
我12年开始做这行，因为12年，那时候流传一个世界末日的传说，所以印象比较深刻。
在北京，广州，深圳。都呆过几年，因为我们公司在全国都很多分店。所以我对各地的那个房产政策大致也了解。
深圳的话很多那种贷款，就是查封房，或者说征信严重，逾期都能操作。而在北京的话这类渠道就比较少。
总而言之，在不同的区域，不同的银行，不同的时间段，政策都有所不同。所以各位看官不要对号入座，如果真的有这方面的业务，还是咨询相关的专业人员。
一般来说，办理房产抵押贷款时要求抵押的房产面积不得小于30平米，且建筑年限在20年以内，同时抵押房产贷款额度最高不得超过抵押物评估价值的70%，写字楼、街面商业用房和别墅最高不超过抵押物评估价值的50%。在办理贷款时候，通常执行基准利率，有时会根据房屋性质和抵押率的不同给予一定比例的上浮，而贷款抵押期限通常为1-30年不等，最低单笔贷款金额为50万元。
5、一般要求房产上不能有抵押（或者没有还完按揭贷款也不行），除非能在放款前先还上上笔贷款。
房身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报告、贷款用途证明、银行规定的其它资料。
如是在正规民间借贷公司办理房屋抵押贷款，而非银行，在借款时注意以下几点：
一、谨慎审查出借款方的资质和信誉情况，尽量选择合法登记、规范经营、信誉良好的中介公司。
二、坚决拒绝签署内容空白或不完整的文件，在签署《借款合同》、《收款收据》时仔细审查各条款，切勿草率签字，必须在取得借款后按实际金额出具《借据》、《收条》等。
三、约定的借款利息、逾期还款利息、违约金、滞纳金标准各项及总额均不得高于银行同类贷款利率的四倍。
五、保留好相关的收款、还款凭证，尽量通过银行转账形式还款，并保证收款账户户主与出借人一致，同时在汇款时注明归还哪一笔借款、本金与利息分别是多少等细节。
六、还清借款后，必须要求出借人将原有《借款合同》、《收款收据》等原件交回借款人或当场销毁，避免出借人再次据此提出主张。
对消费者来说，房产抵押贷款的风险主要在于还款压力比较大。因为普通二手房按揭贷款最高期限为30年，贷款成数最高为八成，与其相比抵押贷款的贷款期限一般为10年，最长15年，贷款成数最高为七成，无论是贷款期限还是贷款成数都比较低，而且二手房贷款能够享受优惠利率，而抵押贷款只能使用基准利率，这就意味着还款的压力更大。如果一旦无法按时还款，最后就不得不面临被银行拍卖房产的局面。
什么是房产抵押贷款？房产抵押贷款的类型有哪些？房产抵押贷款的优点有哪些？
房屋抵押贷款是针对已取得《房屋所有权证》的客户推出的个人或企业融资业务。借款人只须将自己或企业名下的房产经过评估，到相应的房屋所在地机关办理抵押登记手续即可。
房子抵押贷款首先需要确定这个房子是可以做抵押的，也就是可以正常市场上买卖流通的房产，以下几类房产是不能做房产抵押的：公益性用途房产，使用权房（小产权房），未满五年的经济适用房，文物保护建筑类型房产，有违章搭建的房产，产权有争议的房产（查封冻结等），拆迁范围内的房产等等。
房屋抵押贷款类型主要分为两类，以个人贷款和公司贷款为主体，而贷款机构分为银行，非银行机构与个人配资。
个人抵押贷款：个人贷款是指以个人名义申请的房屋抵押贷款，也叫个人消费贷款”，因为是消费贷款所以用途只能作为消费使用，这样额度会有一定的限制，目前消费贷最高可以贷300万。
公司抵押贷款：公司贷款，也叫企业经营性贷款，主要是为企业做经营性用途，额度方面没有太大限制，主要还是在还款来源上，考察企业的经营情况，企业负债以及银行流水，一般要求流水能两倍覆盖贷款金额，目前银行政策比较宽松，贷款金额500万以下基本可以弱看流水了。因为是经营用途，一般银行都要求受托支付，只能有非关联的第三方企业来接款（根据申请贷款时提供的购销合同打款）
目前市场上几大国有行，商业股份制银行，外地银行以及村镇银行都有开放房产抵押产品，主要分为企业经营贷贷款和个人消费抵押贷款，大部分银行还是以企业经营性抵押贷款为主。
其中A类银行就是几大国有银行，利率非常低，年化利率3.35-3.85%左右，十年授信，一年还本一次或三年先息后本，三年到期还本。不过大银行对于客户的要求也是比较高的，需要看房产是否在银行白名单内，房产所在区域地段，以及客户公司经营情况，年开票额，纳税等级，年营业额，企业负债和个人负债以及征信逾期情况，备用房，产权人年龄等等。（好房，好企业）
B类银行就是商业股份制银行了，中长期贷款，（5年，10年，20年）年化利率4.15-5.25%，这类贷款目前是大部分客户喜欢的产品，最长可以贷20年，还款压力小，利率也不高。要知道现在二套房商贷利率也是5.25%呢，而且对于客户要求也要比国有银行要宽松很多。
C类银行是村镇银行和一些外地银行了，这类银行年化利率7-9%，期限一般最长十年等额本息或三年先息后本，要求也相对来说要松很多，主要是看中客户还款能力和房产情况。在目前这样的银行贷款市场里，这些产品并不是很吸引人，当然，也有很多客户选择这类银行，因为每家产品都会有一些不同点。
如果客户时间不急，资质能达到银行的标准肯定最好是优选银行，毕竟利率低，抵押在银行有保障！个别银行还可以随借随还，额度批下来后支用多少算多少利息，不支用不算利息，属于市场上最低利率，最长期限，最无压力还款的产品！
不过银行操作到放款时间最快在1周，正常都是2-3周左右时间！另外银行对于客户要求也高一些，比如个人征信是否逾期太多，查询太多，负债太高，还款能力体现等等，所以这样有一部分客户并不能在银行拿到贷款，这样就只能退而求其次选机构资金了！
机构主要分为信托资金，保险资金，典当行，小额贷款公司等有金融牌照的非银行了。
这类资金一般时间要快一些，最快1-3天，慢的的话一周时间，要求也宽松一些，主要看房子情况，要求也相对于银行来宽松很多，当然利息比银行也要高出一些了，一般月利息在0.5-0.9厘之间。期限最长五年先息后本或十年等额本息。
个人配资这类资金是以公司为平台，匹配出借人和借款人，所以资金是来自于个人，个人配资操作时间和机构差不多，最快两天，慢的线分之间。对客户要求就更宽松了。在这里建议最好是找成立时间长一些，公司平台大一些的个人配资平台公司，这样相对来说要有保障一些！
最高可以贷到房子价值的7成，比如房子1000万，最高可以抵押贷款700万，而信用贷款额度低，一般30万左右，所以对于资金需求比较大的客户申请信用贷款就有些鸡肋了。
房产抵押贷款的利息都不会很高，比如银行房产抵押贷款利率最低年化3.35%-5.25%,非银行房产抵押贷款月利息也普遍在1分左右。而信用贷款月利息基本是在5厘到1.5分之间，甚至有些高的月利息2分的都有。
信用贷款一般期限是三年期，最长五年期，而抵押贷款最长可以20年期。所以客户还款压力会小很多。
毕竟是做房产抵押贷款，那么这个贷款是跟房产有关的，在产调上会有显示抵押债权，做了抵押贷款以后这个房子需要变更产权人，或者买卖都是需要结清这个抵押贷款才可以的。而且如果不能正常还款的话，银行或资金方是可以查封房产，并起诉拍卖房产，所以做房产抵押贷款一定要认真对待。
在这里建议大家如果需要房产抵押贷款最好提前几个月时间做准备，做好贷前规划！可以从以下几点着手
1.银行流水：可以提前几个月多从公司或者个人账号上走走账，这样流水会漂亮很多。当然，养流水也是有技巧的，具体可以私信。
2.养好个人和企业征信：提前几个月内不要在手机或者其他软件上点网贷或者查询额度，因为银行是很忌讳客户征信上有网贷贷款以及征信查询次数过多，贷款笔数太多的。所以如果需要做银行贷款贷款之前最好把网贷都结清，征信不能乱查等等。
3.产权人：五大行对于产证上有未成年人或者65岁以上的产权人都是不予受理的，这种情况下可以在正式操作贷款之前把产权人名字去掉。当然，一些外资商业银行对产权人年龄要求要宽松一些，不过未成年人银行还是比较在意的，就算银行能受理，还是会去份额的，比如产证上两个人（其中一个是未成年人），那要去除50%的房产价值份额，剩下的价值再按照银行7成算额度。产证上三个人（其中一个未成年人）,那就要去33.3%产权份额。
最后，希望大家需要办理房产抵押贷款的时候一定要认真对待，切莫匆忙办理，以免入误区
办理北京房产抵押贷款可以分为两种方式:一种是走银行，另一种是走贷款机构。这两种方式区别在于对于借款人和所抵押的房产要求不同。银行一般相对而言要严格一些。
对申请北京房产抵押的借款人的要求是:18-65周岁，当前征信记录不能有逾期，有稳定的职业，收入稳定。
用来申请北京房产抵押贷款的房产要求是:如果房产产权完全属于借款人，只要房产房龄不大于25年，面积大于40平米，可以申请房产估值的70%左右。如果要抵押的房产目前有抵押，想要申请房产二次抵押贷款，则可贷额度是房屋现在估值减去目前贷款剩余额度后的7成左右。
第三步是银行审核。经银行批准后，与借款人就贷款额度、利率、还款期、还款方式等进行沟通，并签订合同。
住房抵押贷款，是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
（一）房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；
（三）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；
在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人综合消费贷款。
3、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证；
4、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息；
1. 中国（不含港澳台）公民，年龄在18-65周岁，且在现单位连续工作满六个月以上的授薪人群（如不满六个月，但本单位工作内容与上一单位相同，可累加上一单位的工作期限）及经营满一年以上的经营人群。
2. 抵押房产权利人中无未满18周岁的未成年人及无大于70岁（含70岁）的成年人。
4. 借款人需要有一套或一套以上名下所有权住房（至少一套是本市所有权房）。
6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);
9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)
房产抵押贷款是一种以房产作为抵押、向贷款机构来获取资金的一种贷款方式。房产抵押贷款对借款人的身份性质要求也较少，你可以是上班族、个体工商户、企业主甚至自由职业者，只要你的抵押物足值且贷款用途合法合规，通常都能实现贷款需求。
房屋抵押贷款的条件对房产和借款人都有要求，首先我们来看下哪几类房产不能办抵押贷?
如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利。这种情况下的抵押贷款，我们称作二次抵押，大部分银行和非银行机构是不接受二次抵押业务的。但是在被抵押房产还有余值的情况下，部分非银行机构是接受二次抵押贷款的。
一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房。另一种是不能提供央产房上市证明的央产房。
回迁房按经济适用房管理的，或者是纯经济适用房，未满5年的话是不允许上市交易的。
房屋抵押贷款，除了对被抵押房屋有要求之外，办理房产抵押贷款的借款人还需满足的一些基本条件。
房屋抵押贷款的条件需要借款人年龄在22-65周岁，无不良记录，收入情况良好，负债率不超过50%。
如果借款人已婚，则需要夫妻双方到场签字，除房产证外还需要提供夫妻双方的相应证件，如双方身份证、户口本、结婚证等原件。
部分非银行贷款机构房产抵押贷款不看征信，接受二抵；额度高、利息低、手续快、贷期长；先息后本的还款方式比等额本息还款优惠近1倍！
办理房产抵押贷款的第一步是选择个靠谱的贷款机构。一般分为银行和非银行借贷机构。
银行贷款对借款的要求较为严苛，申请门槛高。不但会考察借款人提供的抵押物（即房屋）的变现能力，还要看借款人是否有较强的还款能力、信用记录是否良好，所以工作、收入不稳定的客户很难从银行拿到贷款。而且由于银行行事比较谨慎，从申请到放款一般需要十五到二十五个工作日才能完成。
不同银行、金融机构、平台对申请材料的要求略有不同，一般分为身份证明、产权证明及收入证明这三大类，基本如下：不动产证、夫妻双方身份证、户口本、结婚证（如单身需要单身证明）。
审核通过后，会对抵押房屋的贷款额度进行评估。贷款金额的计算方式为：放贷金额=房产评估价值×贷款成数。
一般银行会要求到指定或者认可的评估机构进行评估，评估时会收取评估费，一般是千分之三到千分之五左右，采用差额定率累进的方式收费（即按被评估房产的账面原值的大小划分收费档次，分档计算收费额、各档相加为评估收费总额），不同家收费不一定一样，另外不同地区的收费标准也不一样。
在签证合同之前，和借款人再次确认贷款额度、利率、期限、还款方式等，之后就进入了签订合同的环节，并办理抵押登记。
房产抵押贷款产品在北京主要分为：银行经营贷和非银行经营贷，在办理时效上也有很大区别。
银行经营贷：利率比较低，对客户的企业，流水要求自然也比较高，最长贷款年限为20年，还款方式：等额本息，分期还款，先息后本，无本续贷等。
非银行经营贷：利率比较高，只要房屋符合标准，借款人征信好就可以进件，主要是先息后本的还款方式，当然也有等额本息，一般最长为3-5年，主要的优势是速度快。
从目前北京最新政策来看，市场主流为房屋抵押经营贷，很多客户问房产消费贷，目前基本停止办理，本篇我们从：图文解析，房屋要求，征信要求，办理流程，产品推荐，走马观花带您了解下如何办理房屋抵押贷款，如果讲的好欢迎知乎朋友给个赞。
一、办理房产抵押贷款主要因素包括：借款人，房产，公司，贷款需求这些因素：
2、房屋：基本是1980年以后，必须可以上市交易的房产，不同地区贷款额度可能会不一样，3.17以后商住房相对来说比较难贷款。
3、公司：原则上企业需要成立1年以上，不过现在对于新注册，新加股东企业都可以办理了，在变更的时候需要注意公司有没有诉讼和地址异常。
4、贷款：不同的银行贷款额度不一样，目前小微个人房屋抵押贷款单套最高3000万，如果您贷款超过3000万就需要走对公办理，利率和贷款年限根据情况不同来定。
1、首先您的房产必须能上市交易，说简单点就房产能卖才能办理贷款，这个要求适应住宅，别墅，写字楼，公寓，厂房等，但是对于小产权，特殊规划等房产是不在范围内。
2、房龄要求：1980年以后的房产比较好办理，太老的房子贷款机构都比较嫌弃，虽然也有可以办理的，但是可以选的产品不会太多。
3、区域：在北京不同的区域贷款额度不一样，房屋如果在城6区基本最高7-7.5成，而郊区基本在5-6成，对于四大远郊区可能会被银行嫌弃，但是非银行机构可以办理，不过额度可能不会太高。
1、征信查询：原则上2个月查询不超过4，半年不超过6，如果查询太多，银行可能怀疑您贷款真实用途，拒贷的概率非常大。
2、逾期：如果是贷款和贷款本金逾期影响比较大，需要解释的比较多，如果是信用卡1000以内的逾期基本可以写个说明就可以了，原则上银行对于逾期不超过连3累6.
3、征信负债：如果您征信上负债特别高，最好缓缓在办理贷款，负债高的客户不仅会影响贷款审批成功利率，银行也会在办理房产抵押贷款同时给你减去对应的额度。
银行经营贷：咨询面谈—准备资料—房屋评估—银行签约—银行审批—建委抵押—银行放款
PS：很多客户可能会比较忙，担心办理贷款来折腾，其实只要第一步做的比较完善，从开始办理到最后放款就需要出面2次就搞定了，并没有想想的那么复杂，所以主要还是需要您选对银行和选对办理贷款机构，看看他们是不是很专业和细心。
选择产品是非常关键的，那些产品好，省钱首先又简单呢，在这里我们先推荐三款产品：
如果您对以上经营贷款产品有兴趣，欢迎和我们交流互动，希望通过我们9年专业的服务，让您能在最短的时间拿到利率最低的房屋贷款资金。
本人目前在深圳做全国贷款中介，我公司在全国各城市都有分店。所以能了解中国各城市的贷款产品，各城市各银行不同时间段的贷款政策都不一样，且由于产品较多，所以今天讲的是以市面上的贷款产品的一个平均状况，仅供参考，请勿对号入座。需要贷款请咨询专业人员。
首先，房子的产权要清晰，不能已做过抵押，不能有纠纷，可以自由地进入房地产市场流通。
第二，一般要求客户年满18周岁，一般不得超过65周岁，当然有极少数渠道能够做未成年与老年人，但绝大多数都是只能做18周岁到65周岁。二次抵押本文不展开。
第三，一般情况下是只能做大陆的公民，极少数机构能做港澳台。当然，房子必须是在中国内地。
第五，正当的职业，稳定的收入。比方说你是上班的，那么你就要提供下您的银行流水，社保，公积金，你是做生意的，就要提供你的营业执照，还有缴税信息以充分证明你有还款能力。
第一步，去人民银行打一份征信报告，确认自己的征信资质是否符合。该银行或者机构的申请条件。然后呢，填申请表。填写借款用途，金额以及年限。能接受什么样的还款方式，比如说先息后本，等额本息，等额本金等。
第二步，初步通过，准备银行所需要的贷款材料，如身份证，户口本。工资流水，社保卡，公积金卡。营业执照，缴税证明，户口本，结婚证以及房屋的所有权证明等。
第四步，将所有资料送机审核部门审核。如果通过的话，那么就要签订借款合同以及办理相关的抵押手续。最后一步开户放款，借款人开立还款账户，银行放款至该账户。
几个关于房产抵押的数据：个人房产抵押额度约为50万到3000万。期限约为五年到30年。一般要求年龄18至65周岁。房龄加上贷款年限，一般条件要求不能超过40年。一般抵押放款的额度为50%，上限是70%，有极少数产品能够突破70%。比方说你这个房子值1000万，那么银行可能放款，给你50至700万。500到700万一般房产抵押大概周期是半个月到一个月。参考年化：4%-8%。还款方式：先息后本，等额本金，等额本息。
贷款申请→递交资料→房屋评估→银行审核→面签合同(并公证)→抵押取他权→银行放款(见他权或回执)。
办理房产的抵押贷款是需必要有房产评估这一步骤的，而通常也只能由银行认可或者指定的评估机构进行评估，那么这中间就会产生评估费用。但房产抵押贷款的评估收费并没有统一标准，一般与评估出来的额度有关，或者直接按单算(评估一次收取200-500元不等)。
有的银行会要求借款人将借款抵押合同进行公证。办理了合同公证后，如果后期出现借款人违约的风险，银行可凭借该公证书，绕开法院拍卖的繁琐程序，强制将抵押的房产进行处置，以此保证其利益。收费方面，公证处按贷款金额的3‰收取，委托公证费在2000多元左右。
办理房产抵押登记一般抵押的是他项权证。在这个环节，借款人需要支付的是抵押他权的登记费用。不同地区收费标准会不一样。通常住宅类80元，商业类需要500-600元。
有的人想要更快更方便的获取贷款，会委托中介办理的房产抵押贷款。那天下没有免费的午餐，中介也是要收取服务费的。中介服务同样没有收费标准，但通常在放款总额的2%-10%不等。但有一点可以注意，就是往往越不正规的中介公司服务费越高。另外，中介服务费某种程度下是有一定的讨价还价空间的，具体要看你怎么把握了。而老客户的话通常也更好说话一点。
另外，如果是在非银行的民间贷款机构办理房产抵押贷款，基本流程是一样的。但可能会有一些额外的费用需要收取，比如保证金、平台管理费等。
通过抵押贷款的要求，我们可以得到抵押贷办理准备的关键就是在征信、公司、流水、房产四个方面做好准备。其中房产的一些因素相对固定，所以主要可以操作的部分还是征信、流水、公司三个方面而且银行那边不同的产品对征信、流水、公司的要求还各不相同，总之是符合产品越好，要求越高的规律。
其实办理抵押贷款之前的准备工作类似于打游戏一样，你提前准备好各种装备，各种法力，就可以在打怪的路上一路披荆斩棘，所向披靡。当你准备的越充分的时候，就可以申请到越好的产品。
抵押贷申请的逻辑是：通过准备事宜，满足银行的要求！换句话说，就是通过前期的准备工作来满足银行要求的表面合规性。
抵押贷款办理前的准备工作是一场自我竞争的游戏，准备的越充分，就可以办理越好的产品。其实在实际操作中，也有很多客户发现，他们什么也没有准备找到我们之后，也能申请到一些好产品。那到底还需不需要提前准备呢？
其实在实际操作中，你可以理解为我们有一套“少林秘籍”，这套秘籍就是结合了银行政策、银行关系、审批尺度而制定的一套方法。而且效果很好，哪里有需要就往哪里冲。但是每一套秘籍都有一个适用范围的，它也会受到审批尺度、政策等方面的影响。
其实就已经详细的论述了申请抵押贷之前的准备工作，完全就可以按照这两篇文章提到的事项进行前期准备。但是在实际操作中，许多客户准备公司和流水的很少，有的准备了还是不符合要求的。所以学长反思到：纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行！文章写的在明白，好像对客户的帮助不是很大。说白了其实就是客户在前期和我们之间沟通可能会相对较少，我们对客户的辅助相对也较少。所以，为了给客户提供更好的贷前准备服务，我们想到了一个新的解决方案：一对一，抵押贷申请准备辅助服务。
我们会安排专人，一对一的辅助客户完成抵押贷前的准备工作。包括抵押贷前期需求分析和根据抵押贷款需求去制定计划并执行。
2、注册一家合格的公司：提供注册公司全套服务，将每年的维护公司费用降到最低，尽量帮助客户减少成本。
人生如戏，全靠演技。我们提前做准备其实就是为了满足银行的要求，抵押贷准备的过程，其实就是扮演一个企业主创业、经营的过程，就像玩一把模拟人生的游戏。我们既要把我们的现实人生过的精彩，也要把我们的模拟人生游戏玩的通透。如果你想把这场游戏玩的更好，可以选择我们进行代练。
抵押贷申请准备是一项系统的工程，我们希望通过这种方式，在不增加客户负担的情况下，帮助客户做好申请准备工作。
